«Девелоперы осторожничали со стартом проектов»: чем запомнится 2023 год в сфере недвижимости в Татарстане

Рост ставки ЦБ, новый максимум жилья и конец льготной ипотеки — как стройотрасль пережила год и к чему готовится

Российский рынок недвижимости в 2023 году столкнулся с новой серией вызовов: череду неожиданных взлетов сменяли резкие спады. Рекордами своих продаж строители обязаны вовсе не благоприятным условиям, а стремлению покупателей «запрыгнуть в последний вагон» в ожидании роста ставок и окончания льготной ипотеки. В целом же ситуация в отрасли отличалась большей устойчивостью, нежели в условиях шоковых потрясений годом ранее. Татарстану удалось преодолеть новую планку в 3,4 млн «квадратов» жилья, правда, снизив объемы многоквартирного. Тем не менее, похоже, республика досрочно закроет поставленную Москвой задачу по наращиванию объемов ввода.

Главным событием, изменившим российский рынок жилья в этом году, стало повышение ставки Центробанка. Регулятор поднимал ее пять раз, начиная с июля и по декабрь включительно (с 7,5% до 16% годовых). Как следствие, подорожали проектное финансирование строительства и ипотечные кредиты.

Но рост ставки ЦБ вызвал и ажиотажный спрос на ипотеку. Ожидается, что по итогам года банки выдадут россиянам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей или почти на 60% больше, чем в 2022-м.

Еще одним стимулом для развития рынка стало грядущее завершение льготных ипотечных программ с господдержкой. Если «семейную» решили продлить везде, то «льготную» — только в регионах с невысоким спросом, сообщил под конец года российский вице-премьер Марат Хуснуллин. Перечень этих субъектов пока не обнародован, но вряд ли Татарстан в него попадет — в республике сохраняется высокий спрос на квартиры. Ранее первоначальный взнос по программам господдержки подняли до 30%, а лимиты снизили до одного уровня для всех регионов — 6 млн рублей.

Зимой и весной рынок строительства переживал спад и стагнацию, летом — всплеск продаж, что было обусловлено мерами поддержки правительства. По данным Минстроя РФ, основные показатели по вводу жилья — 93,2 млн кв. м, в стадии жилищного строительства — 107,3 млн кв. м (по состоянию на 1 декабря). Российский вице-премьер Марат Хуснуллин в начале месяца заявил, что страна побьет новый рекорд — сдаст по итогам года более 103 млн «квадратов» жилья. В Татарстане установили свой максимум.

Половина этого объема (1,702 млн кв. м) пришлась на ИЖС, остальное (1,737 млн кв. м) — на многоквартирные дома. Другие показатели приведены пока только по итогам десяти месяцев года. Татарстанцы оформили почти 60 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 223,6 млрд рублей. Из них около 82 млрд выдали по договорам долевого участия.

Татарстанский рынок недвижимости этот год переживает в условиях кардинальных изменений. Еще в начале года раис республики Рустам Минниханов поддержал идею передачи полномочий муниципалитетов по разработке основных градостроительных документов на уровень республики во избежание бесконтрольной жилой застройки. В декабре депутаты Госсовета РТ проголосовали за это решение, сделав исключение только для Казани и Набережных Челнов.

Параллельно в течение года в республике шла масштабная работа над мастер-планом Казанской агломерации. Выхода этого документа ждут и застройщики — он определит, сколько жилья и где именно можно построить вокруг татарстанской столицы. Пока же новое жилищное строительство в окрестностях города заморозили . Как анонсировал «Реальному времени» Татарстана один из разработчиков мастер-плана, директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев, планируемые объемы ввода жилья в пределах агломерации придется сильно урезать, в отдельных районах — в 2 раза, поскольку уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры сильно отстает.

Еще одним грандиозным событием года стал запуск трассы М-12 «Восток», который соединил Казань и Москву скоростным маршрутом и сократил путь до Первопрестольной вдвое. На новой дороге введен и самый длинный мост через Волгу. Открытие автобана будет способствовать развитию территорий, через которые он пролегает.

Но наращивание объемов жилья остается важной задачей для достижения параметров нацпроекта, и поэтому в России делают ставку на частный сектор, на который в масштабах страны также приходится почти половина ввода. Для развития сегмента ИЖС на этот рынок с этого года решили распространить те же условия, что и в многоквартирных новостройках — ипотеку и эскроу. Примечательно, что Татарстан первым в стране начал внедрять это новшество.

В сентябре татарстанский подрядчик получил проектное финансирование на возведение индивидуальных жилых домов. Банк ДОМ.РФ также впервые взялся финансировать проект. Строить частные дома по договору подряда с использованием эскроу-счетов будет казанская компания «КСТ». Кредитная линия в размере 20 млн рублей открыта по специальной ставке — менее 6% годовых. В банке подсчитали, что внедрение счетов эскроу для рынка ИЖС с подрядом позволит утроить объем ввода таких объектов, поскольку доля желающих строить частный дом с привлечением подрядчиков может увеличиться с 13% до 39%.

К числу важнейших событий года эксперты отнесли еще одно новшество — программу модернизации коммунальной инфраструктуры. В общем объеме 42 млрд рублей распределили между 65 регионами, где первым делом планируют обновить линейные объекты. Всего благодаря программе, рассчитанной на 5 лет, модернизируют около 100 объектов инфраструктуры и 8 тысяч км сетей. Качественными коммунальными услугами обеспечат 3 млн человек. По новому механизму регионы получают субсидии на обновление объектов и сетей коммунальной сферы.

Глава татарстанского Минстроя, подводя итоги 2023 года, рассказал, как работали строители республики и с какими вызовами им пришлось столкнуться. Оборот строительного комплекса РТ ежегодно растет, как и в целом по в стране. Если в прошлом году он составлял 573 млрд, то в этом — ожидается 685 млрд рублей, и в экономике республики отрасль занимает порядка 7%.

— Хорошие темпы набрало жилищное строительство. На сегодня планка по России задана — больше 102 млн «квадратов» жилья. Задача к 2030 году — ввести 120 млн кв. м, где республика свой вклад внесет на уровне порядка 3,5 млн кв. м. Ежегодно мы к этой планке стремимся, — заявил министр.

Жилищное строительство неразрывно связано с обновлением социальной и инженерной инфраструктуры. Поэтому в республике продолжают реализовывать все 44 региональные программы, которые сохраняются и на будущий год: «Реализовали пять государственных программ, связанных с федеральными деньгами, семь национальных проектов и в общей сложности более 4 тысяч объектов в год на общую сумму 126 млрд рублей. Для нас это тоже огромная сумма по сравнению с другими регионами, где бюджет столько не составляет, как у нас строительный комплекс», — уточнил Марат Айзатуллин.

В больших масштабах реализуется и программа капремонта — в этом году обновили 740 многоквартирных домов на общую сумму 6,7 млрд рублей. Программой «Наш двор» в 2023-м охватили 960 дворов, их благоустройство обошлось в 9 млрд. Планы на следующий год — обновить прилегающие территории домов за 10 млрд. В рамках формирования комфортной городской среды благоустроили 68 общественных пространств, потрачено почти 3 млрд рублей.

В ряде районов построили ЖКХ-объекты. Так, город Нурлат и несколько соседних деревень получили новую систему водоснабжения и качественную питьевую воду. В поселке Алексеевское сдали станцию водоподготовки, а в поселке Нурлат — очистные сооружения.

Три года реализуется проект реконструкции очистных сооружений в Казани. По завершении в 2024-м мощность очистных увеличится до 650 кубов в сутки. На сегодня проектная мощность — 430 кубов. Кроме того, в столице идет рекультивация иловых полей: «Это около 100 га иловых осадков, скопившихся с 1960-х годов, которые лежат вдоль берега Казанки. Сейчас по технологии мы их геотубируем, и через четыре года они превратятся в обычный грунт, который можно будет использовать для благоустройства территории», — добавил министр.

Развитие новых жилых районов невозможно без сдачи социальных объектов. В этом году в республике построили 11 школ на 10 тысяч учеников, из них пять школ на 1 521 место каждая и все с бассейнами. В рамках программы капремонта обновили 83 учебных заведения. Ни один год для строительного комплекса республики не обходится без знаковых объектов. В 2023-м в Казани начали работу над новым зданием театра им. Камала.

Искандер Юсупов заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой»

Главные события, на мой взгляд, в этом году генерировал Центробанк, который пытается охладить рынок, применив для этого ряд мер таких, как повышение первоначального взноса по программе господдержки сначала до 20%, а потом до 30%, повышение требований к банкам, снижение лимита кредита для столиц до 6 млн рублей и запретив уступки по льготным программам. Плюс прямо перед Новым годом Сбербанк объявил, что теперь участие в программах господдержки для застройщиков будет платным, все это в совокупности негативно скажется в 2024 году на строительной отрасли, спрос сожмется, квартиры станут менее доступны, следовательно, девелоперы будут менее охотно начинать новые проекты, в итоге это приведет к снижению объемов ввода жилья в 2025—2026 годах. При этом нельзя не отметить, что 2023 год стал рекордным годом по продажам для большинства девелоперов страны, этому способствовал новостной фон о мерах ЦБ, повышения ключевой ставки и снижение курса рубля.

Что касается Татарстана, то в этом году можно выделить активный заход федеральных девелоперских компаний в Казань, кто-то объявил о заходе, кто-то приобрел земельный участок и планирует начать строительство в следующем году. Еще одной отличительной чертой стал довольно низкий уровень ввода многоквартирного жилья в Татарстане, это последствие строек, начатых в пандемию, тогда девелоперы, как и сейчас, не очень понимали, как будет вести себя рынок и осторожничали со стартом новых проектов.

Наиль Галеев генеральный директор группы компания «СМУ-88»

Этот год для рынка недвижимости, как и для всей остальной экономики, был годом восстановления. И во многом это происходило не благодаря, а вопреки. Вопреки серьезному дефициту материалов, уменьшению покупательской способности, сокращению инструментов для покупки жилья и росту ставок. Несмотря на все обстоятельства, отрасль не схлопнулась, а устояла, восстановилась и даже имеет вполне себе амбициозные планы на будущее. По стране отрасль идет на очередной рекорд объемов введенного жилья — 103 млн «квадратов». Это колоссальный результат, да еще и в такое непростое время. Это и есть главное событие, на мой взгляд.

Второе, что можно выделить, — рынок смог отыграть прошлогодний отскок по продажам. Если помните, первые полгода все переживали из-за затоваренности, накопленной с 2022 года: мол, продажи встали, сейчас все лопнет и все в таком духе. В реальности же рынок уверенно приходил в себя, постепенно выравниваясь, а на волне повышения ключевой ставки и первоначального взноса случился тот скачок продаж, который помог сгладить прошлогодний провал. Некоторые эксперты даже утверждают, что в Татарстане мы возвращаемся в эпоху дефицита, и, если остановить всю стройку, то существующая экспозиция квартир будет продана за 3—4 месяца.

К сожалению, несмотря на позитивные итоги, прогнозы не такие радостные. В декабре из-за высоких «ключа» и «первоначалки» рынок снова пошел в пике — фиксируем отставание от плана примерно на 30%. Если ситуация с ключевой ставкой и льготной семейной ипотекой кардинально не поменяется, то рынок продолжит падение, слегка вспыхнет перед завершением программы и останется в стагнации до конца года.

Антонина Дарчинова коммерческий директор ГК «Новастрой»

Несмотря на спад в первом полугодии 2023-го, главной тенденцией рынка новостроек Татарстана в целом стал рост цен и объемов продаж жилья на первичном рынке. Количество сделок с жилой недвижимостью превысило 18 тысяч, или почти 900 тысяч кв. м, что на 25% выше показателей и 2022-го, и 2021 годов. С начала 2023 года наблюдался прирост цен на первичном рынке жилья в Татарстане на 14% со средней стоимости за «квадрат» — 137 тысяч в марте цена к ноябрю выросла до 162 тысяч рублей.

Росту цен способствуют высокий спрос на жилье и наличие на рынке панических настроений по поводу роста ставок по ипотеке и условий по первоначальному взносу. На данный момент средневзвешенная ставка по базовым программам на первичном рынке среди ведущих банков составляет уже 16,2% и колеблется от 15,5% до 17—19%. В начале года средневзвешенная ставка по базовым программам составляла около 10—11%, что было достаточно комфортно для потребителей и привело к росту реального спроса на квартиры. Кроме того, сумма первоначального взноса выросла до 30%, кредиты по льготным ипотекам теперь будут выдаваться при условии субсидирования со стороны застройщиков.

Ринат Аисов директор по развитию территорий ASG

2023 год ознаменовался закреплением трендов, которые формировались в отрасли на протяжении нескольких лет. Тренд на развитие инфраструктуры, выделение федеральных средств на масштабные проекты, сформировавшийся ранее в этом году, трансформируется уже в осязаемые результаты проектов. Событием года стало открытие трассы М-12 «Восток», которая призвана соединить Москву и Казань и дать импульс в развитии территорий, через которые она проходит.

Следующий тренд — это продолжение экспансии застройщиков на новые рынки: региональные девелоперы ориентированы на проекты в столице, столичные берутся активно за стройку в регионах. Так, в уходящем году Казань сохранила свою привлекательность для застройщиков и обрела несколько новых федеральных девелоперов, которые готовы начать реализацию проектов уже в 2024 году.

В Татарстане 2023 год ознаменовался отказом от хаотичной застройки и повышением приоритета вопросов агломерационного развития на уровне градостроительной политики региона. Комплексный, системный подход к развитию территорий и строительству становится сегодня главным принципом работы. В закрепление данных подходов Институтом пространственного планирования РТ был подготовлен стратегический градостроительный документ — мастер-план Казанской агломерации, работа над которым завершилась в конце декабря и уже со следующего года начнется реализация заложенных в нем решений. Документ планирует развитие Казанской агломерации до 2050 года.

Ольга Волчкова директор по девелопменту ООО «Грань»

Благодаря поддержке президента и председателя правительства строительная отрасль в последние годы, несмотря на вызовы времени, показывает устойчивый рост.

В 2024 году планируется ввести в эксплуатацию 108 млн кв. м жилья. В 2023 году запущены новые проекты, которые дадут задел на следующий год.

Застройщики продолжают сдавать новые объекты, стремясь успеть до конца года. Есть хороший задел на следующий год: 3—4 млн кв. м в виде переходящего жилья застройщики планируют ввести в первые два месяца 2024 года. Кроме того, отмечен прирост по запуску новых проектов. Прирост по новым проектам по всей стране порядка 19%. Мы видим хороший прирост по жилью. Стройка активно развивается.

Рост ключевой ставки ЦБ. Совет директоров Банка России на заседании в декабре принял решение повысить ключевую ставку на 100 базисных пунктов (б.п.), до 16% годовых. Это пятое повышение с начала года.

На фоне снижения размера госсубсидии банкам по льготной ипотеке Сбербанк принял решение «не останавливать выдачи», а продолжить кредитование по новым условиям. Так, с 11 января 2024 года банк будет выдавать льготную ипотеку на покупку жилья только при условии субсидирования аккредитованным застройщиком. Эта новость стала одной из самых обсуждаемых в конце года.

В декабре первоначальный взнос по программе вырос до 30%, а лимиты снизили для всех регионов до 6 млн рублей.

Татарстан признали одним из лучших регионов по вводу жилья. Республика перевыполнила план по жилищному строительству на 8,6%. На сегодня введено 3,365 млн кв. м. Всего за год возведено 1,7 млн «квадратов» индивидуальных объектов, 1,5 млн — многоквартирные дома, и 161 тысяча квадратных метров — по социальной ипотеке.

За 2023 год в Татарстане увеличилось количество сделок и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости. За 11 месяцев этого года Росреестр по республике зарегистрировал порядка 23,5 тысячи договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Количество зарегистрированных переходов прав на основании договоров купли-продажи (ДКП) превысило 219 тысяч.