Приобретение доходного дома в Германии: оценка инвестиционной привлекательности и нюансы покупки

Покупка доходного дома в Германии считается одним из самых прибыльных способов вложения денег. Преимуществами такого вложения являются:

• Средний годовой доходностью в размере 10%.
• Независимость от соседей и товариществ собственников жилья (ТСЖ).
• Свободное распределение полученной прибыли.
• Экономичное управление объектом.

Интересно, что при покупке коммерческой недвижимости, включающей жилое и торговые помещения, возможно увеличение доходности от аренды. Вариантов недвижимости предостаточно. Цены на объекты различаются в зависимости от их характеристик и местонахождения. Например, западное направление Германии считается наиболее выгодным для инвестирования благодаря близости к социальной инфраструктуре и транспортным магистралям.

Если вы ищете способ инвестирования денег, то покупка доходного дома в Германии может быть выгодным решением. На рынке недвижимости есть предложения, где все квартиры уже арендованы, что обеспечивает ежемесячный доход сразу после сделки. Также возможно приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, а также в кредит через немецкие банки. Важное условие - правильно оформить и обязательно уплатить все налоги на недвижимость.

В случае, если вы не хотите заниматься самостоятельным поиском объектов, вы всегда можете обратиться в агентство, где вам помогут подобрать недвижимость по вашим предпочтениям, предоставят профессиональное сопровождение сделки и гарантируют юридическую чистоту сдеок. Каждый год тысячи иностранных инвесторов выбирают Германию для инвестирования в недвижимость и по праву считают этот способ инвестирования «золотым», благодаря высокой доходности и стабильности экономики.

Германия остается привлекательной страной для инвестиций в арендную недвижимость. В 2015 году, вместе с Чехией и Венгрией, германский рынок коммерческой недвижимости обратил на себя внимание международных брокерских контор благодаря 32% приросту спроса. Основные преимущества инвестирования в Германию включают:

• большой выбор доходных домов
• четкое законодательство
• стабильность поступлений
• 100% заполняемость недвижимости
• ставки аренды, опережающие инфляцию

Немецкое законодательство дает инвесторам из других стран практически те же права, что и гражданам Германии. Собственность надежно защищена, а банки готовы выдавать кредиты бизнесменам с иностранного гражданства. Инвестор становится полноправным собственником недвижимости после внесения денег и подписания договора купли-продажи, а запись о смене собственника вносится в земельную книгу. Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания.

Любой собственник жилья вправе сдать его в аренду, заключив договор на срок от одного года. При этом с арендаторами могут жить и граждане, не имеющие собственного дохода, и за них будет платить государство. Доход от недвижимости в Германии облагается налогом, однако, даже с учетом максимальных ставок, инвестиции в недвижимость всегда остаются выгодными, принося величину доходности в пределах 3,5–12%. Нельзя также забывать о значимости налогового консультанта или опытного риелтора, который поможет иностранному инвестору грамотно рассчитать базу и уменьшить сумму налога. В целом, выбор типа доходной недвижимости и географии объекта являются ключевыми факторами для роста доходности инвестиций в недвижимость в Германии.

Приобретение жилой недвижимости для инвестирования в Германии может быть выгодным. Существует три вида коммерческой недвижимости: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между ними является размер вложений и доходности. Средняя цена за квадратный метр в стране начинается от 1 тысячи евро. Например, в Мюнхене - самом дорогом городе Германии, квадрат стоит от 3 тысяч евро.

Квартира в Мюнхене может быть приобретена за минимум 90 тысяч евро, и её можно сдать за 500 евро в месяц. Дополнительные коммунальные платежи составляют около 170 евро в месяц, и величина доходности может достигать чуть более 4% годовых. В Берлине цены на квадратный метр ниже, в среднем около 2000 евро, но доходность не превышает 4%, поскольку ставки аренды там ниже, чем в Мюнхене. Эксперты рекомендуют приобретать квартиры для сдачи в местах с высокими рисками, например, в районах, где проживают иммигранты. При этом, если покупать весь дом, риск высокого числа вакансий может оказаться слишком большим, поэтому одну квартиру легче сдать и продать.

В последнее время инвесторы предпочитают покупать доходные дома вместо отдельных домов или квартир. Они более выгодны по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода, а управление домом экономичнее, чем управление конкретной квартирой. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия стоит около 2,5 млн евро и приносит доходность в 7-8% годовых. Доходный дом на 40 квартир в Берлине стоит 5,7 млн евро и приносит доход в 5% в год. Покупка смешанной недвижимости, объединяющей жилые и торговые площади, также может повысить доходность до 7-12%.

Статистика показывает, что цены на жилую недвижимость в Германии ежегодно растут на 3%. Прогнозируется, что Германия будет продолжать демонстрировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Выбрав правильный объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии сегодня является весьма привлекательным инвестиционным объектом. Стоимость таких объектов начинается от 300 тысяч евро, при этом стоимость домов в средних по размеру городах, например, в Дрездене, превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, в Мюнхене – 3 млн евро. По статистике авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется в пределах от 4 до 7% годовых. При постоянной арендной плате здание может окупиться в среднем за 20 лет.

Однако, стоит обратить внимание на то, что в некоторых городах и регионах Германии, доходность от недвижимости выше средней. Например, в Дуйсбурге – среднем городе на западе страны – доходность равна 10%. В то же время, в Южной Саксонии можно встретить дома с расчетной доходностью до 20% годовых, однако по факту найти арендаторов в этом регионе сложно.

К примеру, можно рассмотреть упрощенный кэш-фло по 4-квартирному доходному дому в Штутгарте стоимостью 440 тысяч евро. Ключевыми показателями оценки прибыли и окупаемости, помимо стоимости, являются нотариальные услуги, налог при покупке, риелторская комиссия, работа управляющей компании, оплата бухгалтера и налог на доходы. Плата от арендаторов составляет 40 000 евро в год, что приносит итоговую прибыль в размере 34 600 евро в год. Срок окупаемости такого объекта составляет 12,7 лет.

Стоит отметить, что спрос на съемное жилье в Германии всегда есть, размер ежемесячной арендной платы варьируется от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство выплачивает плату за социальную помощь в размере 6–7 евро за квадратный метр. Законодательно установлен порог повышения арендной платы, который не должен превышать 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. В Берлине средний уровень расценок составляет около 12 евро за квадратный метр, а наиболее низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге.

Важно понимать, что географическое расположение объекта во многом определяет его доходность, это подтверждают и исследования Deutsche Bank. Так, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы можно ожидать от объектов в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Если вы хотите приобрести доходный дом в Германии, то следует обратить внимание на рынок недвижимости западной части страны и столицы. Среди десяти наиболее дорогих городов для аренды лидерство занимает Мюнхен, за которым следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Самые ликвидные земли находятся в Северном Рейн-Вестфалии, Баден-Вюртемберге, Гамбурге и Берлине.

Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций по сравнению с Западной. Там предложение недвижимости превышает спрос. Кроме того, жилищный фонд во многих местах устарел и не соответствует требованиям. Восток Германии отстает по экономическому развитию и доходам, что приводит к активной миграции населения в центральные и западные земли. В итоге, вакантных площадей становится все больше, их количество превышает 30%. Инвестирование в недвижимость в этом регионе связано с высоким риском, за исключением пригородов Берлина.

Например, в центральной части Дрездена можно приобрести доходный дом за цену 1,9 тысячи евро за квадратный метр. Его доходность составляет от 5,5% до 6,5% в год. В Берлине аналогичный объект будет стоить уже 2,9 тысячи евро за квадратный метр, но арендная плата будет выше. Его доходность составляет 6% до 7% в год. Расценки на недвижимость на западе Германии отличаются: в Мюнхене цена может варьироваться от 4,5 тысяч до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро за квадратный метр, а в центре Франкфурта — 3,8 тысячи евро за квадратный метр. При этом доходность приближается к 7%.

Берлин является одним из наиболее популярных городов для инвесторов, так как там стремительно растет население и цены на аренду. В 2010 году цена за квадратный метр составляла 8,5 евро, а в 2015 году цены выросли до 12 евро. При этом население Берлина каждые полгода увеличивается на 15-19 тысяч человек. Эксперты советуют выбирать федеральную землю и район города в соответствии с перспективами застройки и предпочтениями населения. Стоит учитывать, что желательно приобретать недвижимость в городах с развитым рынком труда и высокими зарплатами, так как это гарантирует почти 100-процентный спрос и рентный доход.

В статье рассматривается вопрос о том, как определяется стоимость недвижимости с учетом многих факторов. Одним из таких факторов является местоположение дома, но при оценке эксперты также учитывают расходы на содержание, продуманность планировки и другие технические особенности.

Кроме того, стоимость недвижимости зависит от близости к транспортной инфраструктуре. Например, дом вдали от железной дороги может оказаться значительно дешевле, но найти арендаторов окажется значительно сложнее. В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр.

Статья приводит несколько примеров недвижимости, ее стоимости, а также рентабельности инвестиций. Например, пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге имеет стоимость 16 млн евро. Его годовой арендный доход составляет 1 млн 300 тысяч евро, а рентабельность инвестиций – 12,8%.

Однако при покупке недвижимости необходимо учитывать и дополнительные затраты, не указанные в договоре. Например, вознаграждение маклерской фирме или независимому эксперту, который проверит техническое состояние дома. Кроме того, могут быть задолженности предыдущих хозяев, которые также надо учитывать.

Детали, которые необходимо знать при покупке доходной недвижимости

В поисках доходного объекта недвижимости потенциальные покупатели могут оглянуться как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. В крупных городах большинство новых домов относятся к классу "люкс", что делает покупку выгодной, так как цены на элитное жилье постоянно растут. Независимо от выбранного варианта, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик предоставляет гарантию 5 лет на новые объекты, обязуюсь за этот период исправить все возможные дефекты.

Первоочередным шагом для потенциальных покупателей вторичного жилья является просмотр информации в Поземельной книге, который может быть осуществлен самостоятельно или с помощью нотариуса. В этой книге фиксируются сведения о владельцах земли и наличии долгов. После этого покупатель и продавец встречаются в нотариальной конторе, где в обязательном порядке заверяют сделку купли-продажи. Договор направляется вместе с заявкой на регистрацию нового владельца в Поземельный суд. Покупатель должен перевести деньги напрямую или с трастового счета, затем оплатить налог на приобретение, который в зависимости от федеральной земли составляет 3,5–6,5% от стоимости дома или квартиры, а также оплатить издержки делопроизводства, нотариальные услуги, комиссию маклера и НДС. Совокупная сумма этих платежей может увеличить стоимость объекта на 10%.

В Германии можно приобрести недвижимость на аукционе, где, как правило, продают арестованное имущество по ценам ниже рыночных. Инвесторы имеют возможность купить такой объект со значительным дисконтом, который может достигать 30% и впоследствии продать его по выгодной цене.

Иностранные граждане, приобретающие недвижимость в Германии, могут воспользоваться как своими собственными средствами, так и банковским кредитом. Ставки по ипотеке достаточно низкие и составляют от 2,5% до 4,5%. Германия открыта для иностранных инвестиций, и банки не делают различий между немецкими и иностранными клиентами. Единственное условие для нерезидентов состоит в необходимости подтверждения размера дохода на родине.

Средний размер кредита составляет от 50% до 60% стоимости объекта, а ставка фиксируется на каждые 10 лет и составляет в среднем 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита - до 3%. После приобретения недвижимости иностранный гражданин может свободно распоряжаться ею, включая сдачу в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com